文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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