万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　<清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢strong>最(zuì)惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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